————2011年9月天津二手房市場數據分析報告
市場綜述
在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場成交量已連續出現四個月的下滑，8月市場成交量由于自然的增量，環比上月有小幅增長，9月份成交繼續走低并且成交再次跌破4000套大關，“金九”季節的銷售旺季并未對天津市二手房市場產生促進作用，市場活躍度保持低位運行，觀望氛圍持續。分析原因主要有兩點：宏觀調控政策的持續有效執行效果的作用以及新房開盤和積極的促銷手段。
全市：掛牌量微幅上漲
從二手房房源供應情況來看，2011年9月，天津二手房掛牌套數為432828 套；與8月份 428039套相比，掛牌套數環比上月漲幅為1.12%,同比去年310904套，增幅為39.22%，二手房市場掛牌套數處于上漲趨勢。
行政區：各區域掛牌量跌漲幅差異明顯從各區域房源供應情況來看，9月，我市各行政區掛牌量普遍增加，其中河東區、紅橋區、東麗區、和漢沽區為掛牌量跌幅區域，漢沽跌幅最大為41.71%，其他區域掛牌量均以漲幅為主，環城四區中漲幅為23.23%，西青區漲幅高達33.98%。
市內六區掛牌情況以跌幅為主，其中，河東區和南開區在4%內跌幅，和平區漲幅達11.04%；環城四區掛牌價格除東麗區掛牌價格有28.41%的降幅外其余均在20%~30%增長，西青區漲幅最高為33.98%；濱海新區中漢沽和大港連續上月下跌趨勢本月跌幅為41.71%和25.16%。
天津市二手房掛牌均價結束上個月有小幅上漲趨勢，本月掛牌均價為13897元/平米，與上月13918元/平米相比，本月小幅下跌21元/平米，環比上月微幅下跌0.15%。
9月，各行政區二手房掛牌均價基本穩定無明顯價格的波動。各行政區浮動最大的為津南區僅為3.74%還不到5%。市內六區中價格更為穩定，河北區價格跌幅最大為1.69%；環城四區中，只有北辰和西青區價格微漲4.25%和0.62%；濱海新區開發區微漲0.47%，塘沽區、漢沽區和開發區均在2.69%內微幅下跌。
9月份，本市二手私產住宅共成交3769套，成交量環比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，為自今年以來成交套數環比去年歷史最低值；截至9月份，天津二手房市場共成交住宅37537套。
行政區：河東南開各占一成， 紅橋跌幅最高
9月，我市各行政區二手房成交量環比上月普遍下跌。市內六區中紅橋區上月下跌值最大為16.75%，和平區在本月中表現明顯，本月成交了94套，漲幅高達20.51%； 環城四區 中東麗區成交套數下跌明顯，本月成交191套，與上個月227套相比下跌了15.86%。
9月天津二手房成交均價為7847元/平米，與上月成交均價7706元/平米，相比上漲1.83%，同比上漲11.23%，二手房成交均價不僅未見實質性松動并且有小幅上揚的趨勢，九月的成交均價成為自今年以來第二歷史成交高價點，第一成交均價高點為4月份8180元/平米，相差333元/平米。
本月我市各行政區二手房成交均價相比上月相比和平區，成交均價僅為9802元/平米，成交均價如此之低，一方面和平區的成交價格有自然回落，另一方面上月平和區有個別別墅成交拉低了總體的成交價。
行政區：室內六區搜索量占絕對優勢
9月天津二手房市場最受網友關注的行政區排名與8月大致相同，河西區的關注度增加，搜索量占比為19.10%成為本月關注榜首，與上月相西青區關注明顯下落本月搜索量百分比僅為4.76%，排名前五位受關注的行政區為河西、南開、河東、河北和塘沽。
熱點商圈：梅江依舊位于榜首
9月網友搜索量最高的十大熱門商圈梅江依舊位居榜首，王頂堤街進入到本月的榜單前三名。位于南開區的王頂堤街由于距離中心城區較近，價格優勢明顯和交通便利等好因素一直都受到網友的關注。南開區有5個商圈入圍榜單，河西有4個商圈入圍。
熱點樓盤
本月網友搜索的TOP10樓盤中，除時代奧城、水木天成、遠景莊園和華明家園是上個月榜首名單外，其余小區均為新入名單，時代奧城以近萬的絕對搜索量成為榜首?？梢钥闯鎏旖蚓W友對于高檔小區的追求熱度持續不減。
總價區間：50-80萬房源搜索量增速相對較高
本月網友搜索量總價區間排名順序略有變化?？們r各區間的房源搜索量都有所上漲，50-80萬房源搜索量增速相對較快，搜索占比高達28.16。由此看出中等價位的小戶型受到剛性需求買家的關注。
面積區間：50-70平米的房源備受青睞
9月網友關注的房源面積區間與8月相比，排名保持不變，50-70平米之間的房源搜索量在本月最多，搜索量占比最大，70-90平米之間的房源也頗被網友關注，其他面積區間的房源搜索量基本穩定。
戶型區間: 搜索量占比主推2居
本月各個戶型的搜索量較上一月上升， 2居搜索量占60.43%，保持著絕對的領先優勢，1居占21.24%，3居占15.79%，與上個月相比，2居的搜索量占比有所上升?？梢钥闯?居以上住房比重有所下降，現階段除剛性需求外改善性住房比例也有所增加。
全市: 本月租賃價格環比微漲0.38%
9月我市租賃價格保持上升態勢，本月租賃均價為2119元/月.套，環比微漲，比上月增加了8元/月.套，與銷售上相比租房的價格一直屬于穩定微幅上漲趨勢。
行政區:9月租金均價以漲為主
9月，我市熱點租賃區域租賃均價基本處于穩定狀態。和平區的租金均價本月為2364元，環比上月2326元，漲幅為1.63%；紅橋區租賃價格有微幅下跌，本月租金均價為1612元與上月1626元相比跌幅為0.86%。
戶型區間:各居室租賃均價平緩運行
9月各戶型租金均價微幅波動，1居租金均價1559元，上漲9元/月套、2居均價1910元/月.套，增加28元/月套，3居均價2774元/月.套，減少31元/月.套。
行政區：租賃區域和平區前進2位
9月租賃市場中，河西區租賃市場尤為凸顯，取代了南開一直以來租賃榜首的位置，本月河西區的搜索占比大19.51%，南開緊隨其后搜索占比為18.69%。
熱點商圈: 王頂堤街為最熱商圈
本月租賃市場上最受網友關注的10大商圈中，王頂堤街、體育中心街、鼓樓街和萬興街商圈同屬南開區，中北鎮商圈位于西青區，王頂堤街以破萬的絕對優勢占據榜首。
熱點樓盤：時代奧城搜索量最大
租賃市場上，本月搜索量最大的樓盤為時代奧城，龍亭家園取代上月誠基中心國際公寓為第二名，以上小區一般地理位置佳，環境好，生活設施齊全，交通便利，有比較成熟的社區文化，例如時代奧城毗鄰南開大學等，且交通便利，因此受到畢業生的關注。
價格區間: 500-1000元的房源關注度最高
9月，租賃市場價格區間搜索量排名與8月基本一致， 500-1000元/月的房源搜與1000-1500元/月的房源搜索比例非常接近，500-1000元的房源搜索量占比接近3成。
戶型區間 :1居/2居房源最受關注
市場綜述與展望
在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場成交量已連續出現四個月的下滑，8月市場成交量由于自然的增量，環比上月有小幅增長，9月份成交繼續走低并且成交再次跌破4000套大關，“金九”季節的銷售旺季并未對天津市二手房市場產生促進作用，市場活躍度保持低位運行，觀望氛圍持續。分析原因主要有兩點：宏觀調控政策的持續有效執行效果的作用以及新房開盤和積極的促銷手段。
具體分析首先自3月份以來，宏觀調控政策出臺及執行已半年時間，政策的嚴厲執行以及不斷加碼均使得調控效果不斷深入，房價漲幅的趨緩以及部分片區開始出現松動均使得受眾對于未來房價將要繼續下滑的主觀預期十分強烈，因此購房需求難以集中釋放；其次據統計9月份天津有42個新建商品房項目集中開盤，且優惠力度不斷加大，新建商品房的大量涌入必然吸引眾多購房者的關注，使得部分原本計劃購買二手房的購房者將目光移至新建商品房市場，也是二手房成交低迷的重要原因。
從掛牌情況來看，天津二手房掛牌套數為 432828 套，與8月份 428039套相比，掛牌套數環比上月漲幅為1.12%,同比去年310904套，增幅為39.22%。掛牌量持續增加分析原因主要原因為央行連續上調存款準備金率，貨幣政策不斷收緊，以及CPI 維持高位運行，加息政策的再次實施，一些二手房買家面對種種調控政策的壓力選從成交情況來看，9月份本市二手私產住宅共成交3769套，成交量環比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，為自今年以來成交套數環比去年歷史最低值；截至9月份，天津二手房市場共成交住宅37537套。
總體來說天津成交套數持續走低，市場成交依然乏力，眾人期盼的“金九”并未光臨天津，觀望氛圍并未減弱。宏觀調控的有效政策對于市場中的投資投機等不合理需求進行了限制和打壓，政策出臺至今，投資需求受到抑制，部分改善型自住需求持續觀望，市場成交以婚房、學區房等剛性需求作為支撐，需求增量不顯著也使得成交整體保持平穩的狀態運行。
根據過往市場經驗，每逢買賣成交低迷時，租賃成交均會較為活躍，這主要是由于部分購房需求轉向租賃市場兌現。加之限購，較多業主惜售而選擇轉售為租，亦有部分購買需求被限制而只能租房，租賃市場受此影響而供求活躍，租賃成交量維持高位。最新數據表明，9月房屋租賃總量環比上漲0.38%。
