廣州2023年1月13日 /美通社/ -- 高力國際指出：在2022年末之際，當廣州市政府率先提出更積極的防疫政策，儼然已為市場注射了"強心劑"，市場活力隨之被激發。除此之外，中共中央國務院在近期印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》（以下簡稱《綱要》）提出要激發消費活力，擴大內需。被壓制的市場消費潛力，預計在明年全面釋放。當政策暖意提振市場信心后，樓宇經濟有望在2023年迎來復蘇。
四季度凈吸納已扭轉正，消費品和專業服務類企業成為租賃需求動力
本季度，市場凈吸納量約達三萬平方米，符合三季度時做的回正預判。但市場去化水平主要依賴越秀子市場一個新入市項目的預租拉動，如扣除新增預租體量，季內去化約一萬平方米。受季內疫情封控影響，市場壓抑的需求仍未能釋放。但CBD珠江新城市場需求表現出韌性，主要來自專業服務類行業。據高力國際統計，除新入市的項目外，目前珠江新城近90%的優質樓宇空置率依舊保持在10%以下。高力國際從2022年四季度租賃需求中發現，消費品類租賃需求的活躍度在回升，消費品和專業服務類企業是租賃的主要需求動力，共占比超50%，而互聯網科技類的租賃熱浪較今年前三季度有明顯收縮。季內，盡管全市租金下降幅度較第三季度有所收窄，但所有子市場租金均未能實現增長，凈有效租金環比下降1.7%。得益于新項目的大量預租以及存量項目去化，空置率較上季度并無明顯變化，維持在15.0%。
在當前空置率上升壓力較大的情況下，高力國際建議業主方可以對樓宇的硬件配套進行升級以增加自身的樓宇價值。據近期發布的《綱要》，提倡要大力發展節能低碳建筑，預計綠色低碳建筑會是未來發展的重要方向。除此之外，部分業主可對租戶提供更多的增值服務，如推出定制化裝修服務，讓租戶獲得"拎包入住"的體驗。
2022全年甲級寫字樓市場回顧
市場需求：整體市場觀望情緒濃厚，降本增效是貫穿全年主旋律
2022年是廣州寫字樓租賃市場充滿挑戰性的一年，租賃需求較往年有明顯放緩。在與2021年新增供應相差無幾的情況下，去化水平僅約為去年的1/3。降本增效是貫穿全年的主旋律，租戶在租賃決策上保持較為謹慎態度，觀望氛圍濃厚。
互聯網科技、專業服務和金融行業是2022年的租賃主要需求來源，共占比超70%。其中，互聯網科技類企業需求較往年有所下滑，但其占比仍位居第一，近40%。值得注意的是，在當前復雜的環境下，推動了專業服務類行業的發展，從其細分領域上看主要來自律師事務所。
新增供應：全年新增供應超50萬平方米，主要來自琶洲子市場
2022年，全市新增供應超50萬平方米，高于過去十年年均新增供應40萬平方米體量，市場已進入新一輪供應高峰時期，預計將持續至2024年。今年，近50%的供應來自琶洲市場，推升全市甲級樓宇存量至690萬平方米。而珠江新城和越秀子市場從今年開始，會逐步進入市場去化周期階段。
空置率：受新增供應影響，空置率持續上升
全市空置率在今年累計上升5.7個百分點，漲幅達過去十年的新高。除天河北市場外，所有子市場空置率均上升超4.0個百分點。其中，越秀市場空置率錄得最大漲幅，為6.8個百分點，主要原因是區域市場樓宇的樓齡普遍較大，部分對硬件配套設施有較高需求的租戶會選擇外溢至其它子市場。而琶洲整體市場在今年表現平穩，在近30萬平方米的新增供應下，空置率僅同比上升4.6個百分點，個別優質項目在入市時，已能達到40%的預租率。
租金：區域競爭加劇，整體租金走勢承壓
受新增供應及宏觀市場經濟等綜合因素影響，市場租金整體走勢繼續下降，全市凈有效租金已連續四年下滑，并在今年跌幅超5.0%。CBD珠江新城租金在全年累計下降超5%，降幅為各子市場最大。盡管區域租金水平仍為全市最高，但其與非核心區的租金差在不斷縮減，區域間的競爭在同步加劇。
高供應背景下，短期內空置壓力會繼續顯現
在優化疫情防控的背景下，預計2023年市場需求會有所回暖。伴隨開放經濟活動的政策暖意，消費勢頭大概率會在2023年拾級而上，預計消費品行業需求也會隨之更加活躍。
展望2023年，在天河北及越秀子市場可租賃面積較少的情況下，高力國際預計明年的市場需求會更多的來自琶洲和珠江新城子市場。新一輪供應高峰將持續至2024年，預計2023全年新增供應為近70萬平方米，其中琶洲市場的供應占比90%。如新增供應均能如期入市，廣州甲級寫字樓的存量將突破750萬平方米。隨著疫情的影響逐步減弱，需求層面有望逐步回暖，但在高供應影響下，預計全市空置率會被繼續推升3-5個百分點，租金在短期內大概率會繼續承壓。
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