2026年樓市關鍵詞：謹慎修復與持續分化
深圳2026年3月4日 /美通社/ -- 近日，戴德梁行發布《2025年全國住宅市場研究》報告，分析顯示：
國內生產總值新突破，經濟增長對傳統投資依賴度降低
2025年，中國國內生產總值首次突破140萬億元，實現了全年5.0%的GDP增速長目標，"十四五"勝利收官。國內經濟"向新而行"，大力發展新質生產力，以科技創新激發更多經濟動能。2025年研發經費投入強度達2.8%，比上年提高0.11個百分點；規模以上數字產品制造業增加值比上年增長9.3%，人工智能、量子科技、生命科學、清潔能源等前沿領域科研成果不斷涌現。
全國固定資產投資額首現負增長，同比下降3.8%，如扣除房地產投資影響，固定資產投資仍下降0.5%，其中房地產行業的各項關鍵指標降幅更為明顯，繼續拖累整體投資增長，經濟增長對傳統投資依賴度正逐步降低，而對高端制造業及高新科技領域等的研發投入持續增加，投資結構進一步優化。房地產行業則在新舊動能轉換的背景下順勢發展，著力控增量、去庫存的同時推進"好房子"建設，在產品設計及建造中融入新的理念及技術等，以適應新階段需求的變化。
保交樓任務全面完成，新開工及竣工面積降幅有所收窄
2025年全國房地產開發投資82,788億元，同比下降17.2%，較上年降幅擴大6.6個百分點。住宅開發投資63,514億元，同比下降16.3%，與上年相比降幅擴大5.8個百分點。同比降幅雙雙進一步走擴，也意味著在行業調整中增量市場規模逐漸收縮的趨勢。
2025年全國住宅新開工面積42,984萬平方米，同比下降19.8%，降幅較上年放緩3.2個百分點；全國住宅竣工面積42,830萬平方米，同比下降20.2%，降幅放緩7.2個百分點，整體降幅呈收窄之勢。"保交樓"的高效推進促使2023及2024年的住宅竣工面積分別反超住宅新開工面積4.0%和0.2%，2025年住宅新開工面積亦與竣工面積基本持平。年末全國住房城鄉建設工作會議明確，"十四五期間，保交樓、保交房任務全面完成"，預計后續將集中更多資金用于高品質新項目建設。
圖1 ：全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變化
資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部
房價整體呈下行趨勢，局部高端改善項目熱銷
2025年，全國新建商品住宅銷售面積延續2022年以來持續減少的趨勢至73,299萬平方米，同比下降9.2%。第四季度，全國新房成交量僅1.82億平方米，不及一、二季度，分別減少1.3%和8.3%，僅較第三季度上漲了9.2%，下半年市場成交遇冷明顯。2025年下半年新房市場再次步入疲弱下行軌道，雖然部分重點城市的稀缺高端住宅熱賣在一定程度上提升市場關注度與熱度，但剛需基本盤的去化表現仍不樂觀。
2025年全國新建商品住宅銷售均價為每平方米10,005元，同比下降4.0%。伴隨"好房子"供應的推進及其相關政策的宣傳，多地新供應項目中高端改善型住宅產品的比例也明顯增加。即便不少項目銷售價格高于市場平均水平，亦取得較好的銷售成績，對當地住宅市場信心帶來正向影響，但仍未扭轉整體價格回調的趨勢。
圖2：全國新建商品住宅銷售均價走勢
資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部
二手住宅市場分流購房需求，重點城市二手住宅銷售面積占比逐年提升
2025年，24個重點城市的新建商品住宅和二手住宅整體銷售面積共計萎縮至30,570萬平方米，較上年同比下降9.3%，其中一手住宅同比下降22.6%，二手住宅同比微跌1.3%。在欠缺強效增量政策刺激的背景下，二手住宅市場表現相對平穩，也反映出重點城市的住房市場依然保有較大的潛在需求。在新房市場供應向著高端化、豪宅化傾斜的背景下，更具性價比優勢的二手房市場，或將承接更多來自供應錯配下被高端新房市場擠出的住房剛需、剛改需求。
伴隨新建商品住宅批準上市面積自2021年開始逐年縮減，2025年24城合計批準上市面積降至9175.4萬平方米，較2020年階段性高點下降64.7%。新增供應持續萎縮，一定程度限制了新建商品住宅銷售規模的恢復，也促進有效需求向存量市場分流，帶動近年來二手住宅銷售面積占比的逐年抬升。2025年，24個重點城市二手住宅總銷售面積是新建商品住宅總銷售面積的1.95倍。
圖3：過去5年各級城市新建商品住宅與二手住宅銷售面積走勢
數據來源：CREIS、戴德梁行研究部
樓市偏弱預期仍待修復，高層發聲定調有望加碼政策刺激
從年內的政策走向來看，國家層面的政策基調圍繞推動房地產高質量發展、構建房地產發展新模式、房地產止跌回穩、推動一體化城市更新、建設"好房子"等中長期行業發展目標，市場面則更聚焦于各地優化降低購房門檻和購房成本等刺激需求、提振市場的直接舉措，然而年內針對熱點城市的購房限制性政策的逐層調減并未對市場構成強刺激。直至進入第四季度，10月《"十五五"規劃建議》明確指出，"清理汽車、住房等消費不合理限制性措施"，12月中央經濟工作會議再次強調"清理消費領域不合理限制措施"，預計2026年限購城市在放寬購房限制方面或邁開腳步。結合2026年開年，求是雜志《改善和穩定房地產市場預期》文章重申房地產業仍是國民經濟的基礎產業和支柱產業，預示后續樓市政策力度或有所調整；同時肯定房地產的金融資產屬性，為核心地段的高端住宅產品未來資產保值增值提供更多想象空間；"政策要一次性給足，不能采取添油戰術"等表述，也預計著2026年或將迎來較強新政。
戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，伴隨著中國保交樓任務的全面完成以及"白名單"制度對房地產企業合理融資需求的支持，未來房地產投資將更多向"好房子"建設和保障性住房供應目標傾斜。聚焦增量市場縮量提質的同時，城市更新、存量物業改造、設施設備更新等升級類投入也將成為資金投放的重要流向。新的發展模式下投資及供應端持續萎縮的趨勢有望逐步修復企穩。
戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端分析預測，謹慎修復及持續分化或成為2026年的樓市關鍵詞。房地產金融屬性的回歸，料將吸引更多資金流入經濟活力較強的區域及優質產品，對于高端改善型住房的開發及銷售將構成有力支撐；普通住宅也將在新的住宅設計標準下，出現更多兼具實用性與質價比的新產品，以"優供應"來撬動市場需求的入市；另一方面，在產品與價格持續內卷的背景下，市場或形成 "買新不買舊" 的消費傾向，因此長期積壓的存量住宅或將面臨更嚴峻的去化壓力；在探索"去庫存"方面，收購存量商品房用作保障性住房或成為重要路徑之一，若能加快推進將直接緩解庫存去化壓力，同時減少其對新建商品住宅項目的壓力傳導，并有助于推動市場形成"高端有市場、中端有支持、低端有保障"的多元化住房體系。
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